土地の評価額っていろいろありますよね。公示価格、路線価、基準地価の違いわかりますか？
皆さん、土地の価値を図る公的な指標ってどんなものがあるかご存じですか？
タイトルで挙げてみたように
- 公示価格
- 路線価
- 基準地価
いろいろあります。
これらについてどんな違いがあるかって、おそらく多くの人はあまり知らないと思います。（不動産絡みの仕事をしているか、土地を所有していないと、あまり興味がない指標だと思いますし・・・）
ここでは、比較できるようにこれらの指標について簡単に整理してみたいと思います。
公示価格
- ＜法的根拠＞
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地価公示法
- ＜公表時期＞
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毎年3月下旬
- ＜公表者＞
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国土交通省
- ＜評価時点＞
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１月１日
- ＜目的・用途＞
-
一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格算定の規準となり、また国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準となる等により、適正な地価の形成に寄与すること
- ＜概要＞
-
国土交通省の土地鑑定委員会が判定します。
公示の対象となるのは、都市計画法による都市計画区域内、その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定められた区域になります。
対象とされる区域の各地点において、複数の不動産鑑定士がそれぞれ評価を行って、それぞれの評価結果を調整して公示価格を決めます。標準的な土地の更地としての価格＝正常な価格（単価【円／㎡】）で表示します。
- ＜確認方法＞
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確認するのに一番便利なのは「土地総合情報システム（国土交通省）のサイト」です。
他には各自治体の役所、図書館などで閲覧可能です。
路線価
- ＜法的根拠＞
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相続税法
- ＜公表時期＞
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毎年7月1日
- ＜公表者＞
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国税局
- ＜評価時点＞
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１月１日
- ＜目的・用途＞
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相続税・贈与税の計算のため
- ＜概要＞
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相続税の計算をするには 、個別の土地の時価を計算できればベストですが、個別の土地の時価をそれぞれつけるのは非常に大変なので、税務署は道路に価格（宅地一㎡当りの土地評価額）をつけることによって、簡便的にその道路に接する土地の相続上の評価をする方法をとっています。
路線価の評価時点は毎年1月1日となっており、公示価格、売買実例額、不動産鑑定士などの評価額などをベースにして決められます。たいだい公示価格の8割程度で決まります。
したがって、路線価が公表される前でも、3月下旬に公表される公示価格がわかれば、路線価が推測できるので、その概算価格で相続の検討をすすめることが可能になります。
- ＜確認方法＞
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確認するのに一番便利なのは「国税庁のサイト」です。
また、税務署でも閲覧することができます。
- ＜補足＞
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上記では相続路線価について整理しましたが、路線価には、固定資産税や都市計画税・不動産取得税・登録免許税の計算のベースとなる固定資産税路線価もあります。固定資産税路線価は公示価格の7割程度を目途に定められます。
基準地価
- ＜法的根拠＞
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国土利用計画法
- ＜公表時期＞
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毎年9月20日頃
- ＜公表者＞
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国土交通省
都道府県知事 - ＜目的・用途＞
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公示価格に準ずる
- ＜評価時点＞
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7月１日
- ＜概要＞
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公示価格と同様の意義を持つ地価ですが、法的根拠、評価時点、対象が異なります。
対象については、公示地価が主に都市計画区域内を対象にしているのに対して、基準地価では都市計画区域外の住宅地、商業地、工業地、宅地ではない林地なども含まれています。
また、評価する不動産鑑定士が公示価格では１地点で「２人以上」となっていますが、基準地価では「１人以上」となっている点も異なります。
- ＜確認方法＞
-
公示価格同様です。
確認するのに一番便利なのは「土地総合情報システム（国土交通省）のサイト」です。
他には各自治体の役所、図書館などで閲覧可能です。
そういえば2014年の基準地価が公表されました
先日（9月18日）2014年の基準地価が公表されましたが、結果はどうだったでしょうか。
全国平均では1.2％下がり、下落幅は5年連続で縮まっています。
三大都市圏（東京、大阪、名古屋）では、前年比0.8％の上昇で、２年連続の上昇です。
この数字を見て、大都市圏を中心とした地価の回復傾向が見られるという論調になっています。
しかし、全体として下落幅が縮まっていても、下落傾向は継続している（23年連続！）わけで、とても回復基調になっているとは言い難いものがあります。
都市のごく一部だけで地価が上昇し、地方はまずます疲弊して地価は下落、まさに２極化が進んでいることが顕著です。
都市部については、タワーマンションの建設が相次ぎ、活況を呈しているように見えますが、日本全体として人口減少社会に突入している現在、今後も地価上昇が続くとはとても思えません。
全体としての土地の下落傾向は今後も続くと考えておいた方が間違いはないでしょう。
実勢価格との関係
上記のような公的な地価は実勢価格と比較してどうなのでしょう？
実勢価格、つまり相対での実際の売買価格は、売り手・買い手の様々な諸条件によって変わり、公的な地価とはかい離するのが普通になります。
建て前では、公示価格を指標として取引を促す規定はありますが、そんなものは実際の取引においてはほとんど関係なくなります。
一部の都市部のように土地取引が活発で、買い手が多ければ、公示価格の何倍もの価格になる可能性もありますし、逆に地方では公示価格を大きく下回ることもあり得ます。
一方でこのような公示価格と実勢価格のかい離率のデータがあれば、売買前に傾向をつかむことが可能になります。
近隣の売買事例で公的な地価とのかい離率がわかれば、取引対象の土地との条件差を考慮しながら、かい離率を調整すれば、ある程度の実勢価格を推測することができるというわけです。
ただし、こうしたかい離率を使って推測の実勢価格を出すのは手間がかかりますし、あくまで推測値で参考程度にしかなりません。
それよりも、本当の実勢価格を知りたいなら、不動産無料一括査定サイトを使った方が、よほど簡単で参考になります。
無料一括査定サイトを利用したからと言って、売却しなければならないというシバリはないので、将来のためにも今の実勢価格を知っておきたいということでも、気軽に利用できます。
不動産無料一括査定サイトと言っても今はいろいろなサイトがありますが、例えば「イエウール」なんかはオススメです。
入力の手間は少ないですし、最大６社の不動産査定額がわかりますから、一番高い価格が把握できます。
併せて路線価も知りたい時には、コメントにその旨を記入しておけば、路線価も調べてくれます。
もし実勢価格（本当の資産価値）を知っておきたいなら、ぜひご利用下さい。
2016/10/17